不動産をかう!マンション購入の初めての仕方④売買契約とローン仮審査

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新築マンションの購入を決めるまでは自分から動くのが中心でしたが、

購入を決めたら、販売会社とのやりとりが多くなってきます。

 

文書の形式も格式ばって分かりにくかったり、法律も絡んで複雑だったりしますが、

みんな同じですし、少し物知りになれる貴重な経験です。

分からないことは担当者にどんどん質問して大人の階段をのぼっていきましょう!!

➉重要事項の説明を受ける

重要事項の説明は売買契約と同じ日に行うのが一般的です。

○重要事項説明会の持ち物は?時間はどのくらい?

重要事項で使用するのは印鑑くらいでしょうか。

あとの売買契約で使用する印鑑で問題ありませんので、

重要事項のために準備するものは事前に入手する

重要事項のコピーくらいです。

 

時間は1~2時間ほどかかるようです。

すべての項目を読み合わせするためです。

早口で読むだけでも1時間はかかりますので、

補足や質問をしていたら2~3時間はかかるでしょう。

 

納得したら、書類に押印して終了です。

後で「聞いていなかった」とならないためのものですので、

責任もって押印したいものです。

 

○事前に重要事項のコピーをもらっておく

重要事項について、販売会社の宅建の資格を持った管理業務主任者より説明を受けます。

これに納得しないと、売買契約にうつることができない大事なものです。

 

マンションについて重要なことが書いてあるため、事前にコピーをもらい、

重要事項の説明日までに疑問点を明確にし、説明時に質問するのが一番いいです。

 

というのも、難しく書いてあるため、

当日にざっと読み合わせてすぐ理解するのが困難だからです。
とはいえ、中身はマンションとマンション周辺の環境などに関する

重要なことが書いてあります。

 

重要事項は消費者が守られるように、不利益な情報を隠されないために、

法律で決まっている施設や事柄を文書にして提示したものです。

 

例えば、嫌悪施設とされる宗教施設があることなどです。

その宗教施設も感じ方はそれぞれなので、

ご自身の目で確かめたり、音を確かめたりしたほうがいいです。

他には、マンションの土地についての説明がある場合があります。

特に以前もマンションなど大型施設が建っていた場合、

その基礎を取り除くのが難しいため、再利用している、などです。

当日いきなり聞いて大丈夫なの?と思っても調べようがないし、

担当者に聞いても大丈夫としか言わないでしょうから、

納得できない場合は最悪、後日、印鑑を押すということにもなりかねないので、

気になる点は事前に調べたり実際に目や耳で確かめましょう。

○事前に重要事項のコピーに目を通せない場合

万一、重要事項に事前に目を通せない場合は、時間はかかりますが

その場で質問して確認するように努力してくださいね。

azは1度目の購入時は即決でスケジュール過密のため、

事前に入手できませんでした。

だから、納得いくまで質問しました。

2度目の購入時は、モデルルームプレオープンからモデルルームに通っていたため、

契約が早くて、重要事項説明書自体が出来上がったのが契約日の前日でした。

なので、ざっと目を通した程度で翌日に重要事項説明会に参加しました。

ただ、知っている場所だったので、特にびっくりするような情報はなかったです。

 

記載するほどの重要事項が少ない場合もありますし、

今はネットでもいろんな情報が検索できるので、

マンション名などで口コミを検索してみるといいと思います。

・このマンションはお墓が近くにあるけど大丈夫?
・ゴミ処理場があるけど大丈夫?
・病院があるけど救急車の音でうるさくない?

など、ネガティブな情報ほどネットで相談している場合もあるので、
見つかるかもしれません。

ただ、ソース元がどこかわかりにくいのがネットの難点なので、

批判などは、こういう見方もあるのねと言うくらいで見ていた方が

どうしよう買うのやめようかな、などと深く悩まずにすみます。

⑪マンションの売買契約

重要事項説明の後は、いよいよ売買契約です。

○売買契約の持ち物は?

・印鑑(ローン利用の場合は実印)
・手付金(現金か小切手)
・印紙代(売買代金によって異なります)
・本人確認書類(免許証や保険証など)

○手付金って?いくらくらい?

手付金も払って、そのマンションのその部屋を自分のものと確保するのですから、
キャンセルする権利はありますが、その場合は手付金は戻ってきません。

また、販売会社は手付金の2倍を払えば、契約を無効にすることができると定められています。

手付金の目安としては100万円、もしくは住宅価格の10%程度と言われています。

az一家は貯金がなかったので、義母に50万ほど借りて100万円を支払いました。

担当者としては1割がよかったようですが、かき集められて100万だったので仕方ありません。

しかし後で振り返って、手付金は担当者の言われるままではなく、

最低金額で払った方がいいと思いました。

というのは、万一手放さないといけないときのリスクを少し低く抑えるためです。

 

az一家は今でこそ東向きに満足していますが、

建築途中で冬の日当たりに不安を抱きました。

そんな中、南向きにローンでのキャンセル住戸発生!!

契約した東向きの部屋を手放して、

新たにその南向きを購入できないか考えたことがあります。

マンション内の部屋を変えるので、手付金は戻ってくるよう交渉できないか…。

でも、最悪、手付金を手放さないといけないかもしれない。

そこまでして南向きにしたいのか…。

 

悩んだ末、南向きは予算オーバーだったので変更しませんでしたが、

変えたいと思ったときに、手付金100万戻ってこないのは痛いなあと思いました。

 

なので、もしもに備えて、できれば手付金を最低金額でにしたいものです。

また、手付金は何もなければ諸経費として回収されますが、

その預けていた1年弱の間、銀行のように利息が付きません。

 

今はマイナス金利になってしまったので厳しいですが、

2014年はまだ1%の金利などもあったので、

100万預ければ1万円の利息が付くのに…と思うとちょっと損した気分。

決まりだから仕方ないんですけどね。

○収入印紙は買うの?

売買契約に必要な収入印紙は、販売会社にお金を渡す場合と、

収入印紙を持参するか聞かれる場合があります。
※マンション売却の売買契約もそうでした

持参でもいい場合は、セブンイレブンでnanacoで購入すると、ポイントがつくのでお得ですよ。

ただ、高額な収入印紙は置いていない場合もあるようですので、

余裕をもって購入しておきたいですね。

ついでに、固定資産税や自動車税などの税金もnanacoで払うとポイントが付くので

クレジットカードとの紐づけはしていた方がお得です。

10万円なら1000円ですが、ちりも積もれば…ですね。。

税金はクレジットカードで払えたりしますが、

手数料がかかってしまうので、全然お得じゃないんです。

⑫住宅ローンの仮審査

○まずはとおりやすいところへ申請

仮審査をしたからと言って

本審査に進まないといけないわけではありません

気になるところ複数で仮審査してもらってOKです。

が、通りやすいところ、通りにところがありますので、

そこは営業担当と相談し、

最初は通りやすいところを選ぶといいでしょう。

受験のすべり止めみたいなものですね。

 

最初の仮審査を申請するときに、

他に気になるところはないか聞かれる場合が多いです。

仮審査に通ったら、早速、本命のところへ申請するため、

申請書は一度に書いてしまった方が処理は楽だからです。

できれば、仮審査申請したいところを2~3個決めておいた方が

申請書を書く回数も減って効率的です。

○仮審査通らないと売買契約できないの?

仮審査が通っていなくても売買契約は結べます。

その際は、売買契約に条件が記載されているので確認しておいてくださいね。
az一家は最初、売却前提の住宅ローンで通すのが難しかったため、

契約書に「優良住宅ローン」で住宅ローンを組める場合は契約成立、

それ以外は契約無効という形の契約になっていました。

ということは…。
優良住宅ローンで組めなければ、手付金が返ってきたことになりますね。

まあ、ローンを組めないということはほぼ購入できないことですし、

ローン組めなくてキャンセルでも手付金は返しませんだったら、

契約したいと思いませんもんね。

↓ローンを組めない場合についてはコチラ

マンション購入できない理由は?年収いくらなら買える?

 

↓こちらも参考に!!

●住宅ローンの保証料ってどのくらい?支払い方法が選べる?

●住宅ローンの保証料ってどのくらい?手数料と違う?

●住宅ローンの金利を比較して得する方法は?45万の差も?

まとめ

新築マンション購入を決めたら、

➉重要事項の説明を受け

⑪マンションの売買契約をし、

⑫住宅ローンの仮審査

を受ける行程へ進んでいきますが、その時の持ち物や重要な点をお伝えしました。

 

次は、新居のオプション、引っ越し準備、住宅ローン本審査のコツをお届けします。

 

 

 

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