親の遺産の不動産を売却する方法は?相続の税金や法律は簡単?

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不動産の売却に縁がないと思っていても、親や親族の死去によって、

思いがけず相続する場合があります。

その家に住んだり、建て替えたりして住めればいいのですが、核家族化が進んだ昨今は、

相続した家が遠方で売却するパターンが多いです。

 

住まないで放置した場合でも固定資産税が毎年かかりますので、

早くどうするか決めた方がいいですね。

遺産の不動産売却の流れを知っていると、いざとなった時もスムーズです。

相続した不動産を売却するには

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相続した不動産でも、売却自体は同じです。

しかし、相続の場合はまず相続手続きをしないと売却できないため、

手続きをしてから売却となります。

①始めに相続人で遺産分割協議をして合意する

相続人とは遺産を相続する権利がある人のことです。

配偶者と子どもが相続人の場合が多いですが、子どもが居ない場合や

親よりも先に子どもが死去した場合など、相続人の範囲が複雑になることもあるようです。

 

相続時は、誰が相続人なのか(法定相続人は誰か)を確定し、

その相続人同士で遺産の分配について協議します。

 

相続人全員の合意が必要なの?

相続した不動産の売買取引を行うには、相続人全員が同意しなければなりません。

相続人のうち1人でも同意しない人がいれば手続きは進みません。

 

遺産分割協議で何をするの?

遺産分割協議では遺産の分割について相続人全員が合意し、

合意した証明書である遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書の作成には、必ず法定相続人全員が集まって協議しなければなりません。

故人が遺した家や土地やマンションなどの不動産をどうするのか

名義を誰に変更するのか、

売却した場合お金はどうやって分けるか

などを決めて、遺産分割協議書にまとめます。

 

法定相続人の中に未成年者がいる場合は?

未成年者の代わりに、未成年者の親権者が遺産分割協議に参加します。

ただしその親権者も法定相続人の場合は、家庭裁判所にて特別代理人が選定され、

未成年者の代わりに協議に参加します。

 

一般的に、特別代理人として選ばれるのは親権者が推薦した人で、

祖父母や叔父、叔母が特別代理人として協議に参加することが多くなっているようです。

 

遺産の分割協議がまとまらなかったら?

相続人全員が合意せず、分割協議が決裂した場合は、

家庭裁判所に申し立てをして解決を図ることになります。

その後調停し、それでもまとまらない場合は審判となります。

協議終了までに数年以上かかるケースもあり、協議がまとまるまで遺産は売却できません

 

相続手続きは必ずしなくてはいけないの?

不動産を売却するときに、遺産分割協議書の提出を求められます。

もし一定期間(通常相続が発生した日から3か月間)の間に何もしなかった場合は、

全ての財産を法定相続分通りに相続したとみなされます。

土地は相続人全員の共有財産となり、相続人の誰かが勝手に売却することはできません。

 

②次に名義人を変更

遺産分割協議がまとまれば、故人名義の不動産売却を進めることができます。

売却を行うには、不動産名義を変更する必要があります。

被相続人(故人)から相続人への変更です。

 

不動産の名義を変更することを、所有権移転登記といいます。

所有権移転登記が無事に完了すれば、その不動産の売却が可能になります。

 

兄弟など数名で不動産を相続した場合は、

二人の共有名義にして売却するか、

ひとまず一人の名義にしておき、売却金を相続割合のとおりに相続人で分配する

ことも行われています。

 

両親の名義だと思っていた不動産が、

亡くなった祖父名義のままだったというケースはよくあるようです。

この場合、祖父の相続手続きをやり直す必要があります。

 

祖父の相続人にあたる人は誰かを調査し、今生きている相続人同士で協議をします。

自分が該当不動産を売却したくても、叔父や叔母、従兄弟など他の相続人が

相続放棄をしなければ100%自分のものとすることはできません。

 

他の相続人が自分にも売却したお金を受け取る権利がある、と言い出すことも考えられます。

これは「相続」が「争続」となってしまうよくあるパターンです。

後々のためにも、手続きはきちんとしておきたいものですね。

 

③仲介業者に売却を依頼する

名義変更をして所有者となった後は、所有する不動産を自由に扱えます。

(ただし、共有名義の場合は共有名義者全員の同意が必要ですので注意が必要です。)

固定資産税は名義人となった人が支払う必要があります。

 

不動産を売却する場合は、通常の手続きと同じように不動産屋に依頼します。

まずは査定価格を知ることが大事ですので下記サイトなどで査定してみるのもオススメです。

 

知らないところに査定したくない場合は、

地元のことを知っている不動産屋さんに相談してみるのもいいですよ。

地元のことは一番よく知っていると思いますし、

このような物件がほしいという要望を持っている場合も多いです。

 

ただ、適正かどうか確かめるためにも、複数で査定したほうがいいです。

▼イエウール

https://ieul.jp/

▼オウチーノ

http://www.o-uccino.jp/sell/

査定しても、価格が高いところにすぐ売却依頼するのはオススメしません。

 

腕がよく、相性の良い担当者に出会うのが不動産を高く売却するコツですので、

担当者と話してみて「この方なら信頼できそう。高く売ってくれそう」と思える方に

売却をお願いしたほうがいいです。

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東京23区内なら、不動産売買のアドバイザーが直接、相性の良さそうな不動産会社を

無料でアドバイスしてくれるところもありますよ。


無料と言っても、紹介した不動産会社で成果が上がらないと、アドバイザーも収益がないので

本気でアドバイスしてくれると思います^^

 

ただ、どんなに腕の良い営業マンに出会えても、

最終的に誰にいくらで売却するのか決めるのはご自身です。

できれば何冊か本を読まれて勉強して、ご自身も戦略をもって売却できるといいですね。

 

相続して売却した金額には相続税がかかるのをお忘れなく!

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マンションはまだいいのですが、

家や土地を売却した時の税金が高い場合があるので注意が必要です。

売却した後の税金についても事前に不動産屋に相談しておきましょう。

④売却する

売却の進め方については通常と変わりませんが、ご自身で購入したものでないので、

少々やりにくい部分があるかと思います。

特に地方の土地は安い場合もありますが、

維持費や税金を考えれば所有するよりマシと考えられます。

温泉付きの古いリゾートマンションや、都心の維持費が高いマンションも

管理費を払うだけマイナスになりますので、できるだけ早く売却したほうがいい不動産です。

最近は都心でも空き家が目立つようになり、倒壊で危ないとのことで、

更地にするための助成金を支給している自治体もあり、今度増えてくるものと思われます。

更地にした方が売りやすい場合もありますので、こういう制度を利用するのもいいですね。

⑤確定申告と納税

通常の不動産売買において、利益が出た場合は所得税と住民税の課税対象になります。

相続した不動産も同じですが、相続してからどのくらいで売却したかによっては

課税の軽減措置があるようです。

★相続した不動産を、相続のあった日から3年10ヶ月の間に売却したとき

相続後3年10か月以内の売却は、税金が軽減されます。

相続不動産を売却したときは「相続税の取得費加算の特例」があり、

支払った相続税の金額までの売却であれば課税されません。

★それ以降に売却したとき

利益が出た場合の課税軽減措置はありません。

利益がいくらになるのかは、亡くなった被相続人がいくらで土地を購入したのか、

証明できる書類が必要になります。

 

できれば生前に確認しておきたいですが、突然の死去でそれが分からない場合もあります。

その場合は売却価格の5%が取得費として計算されます。

税率は所有期間5年以下で39%、所有期間5年超で20%。

 

この「所有期間」は故人が該当土地を取得した日から数えた期間であり、

相続した日からの期間ではありません。

 

⑥相続税のここに気を付けて!

マンションと家や土地を売却した場合、売却金額は同じでも

相続税に雲泥の差が出る場合があります。

(例)
兄→時価5000万円のマンションを相続
弟→時価5000万円の一戸建てを相続

兄弟ともに納得して遺産分割協議書に印鑑を押し、相続手続きを済ませ、

予測通りにそれぞれ約5000万円で売却。

ところが、翌年に確定申告したところ、

時価5000万円のマンションを相続した兄の相続税→0円

時価5000万円の一戸建てを相続した弟の相続税→1000万円

1000万円もの差がついてしまったそうです。

同じように時価5000万円の不動産を相続し、同じように約5000万円で売却したのに。

 

実は兄が相続したマンションは父親が数年前に7000万円で買ったもの。

弟が相続した一戸建ては先祖代々の土地に父が何十年も前に建てたものでした。

税金は不動産売却の金額から取得費や経費を差し引いた「利益」にかかります。

売った時に得したら税金がかかります。

相続した不動産を売却した場合、

その取得費は被相続人(父)の取得費を引き継ぐ決まりです。

なので、兄は7000万円で買ったマンションを5000万円で売って損をしたことになり、

相続税が0円に。

弟が相続した一戸建てはいくらで建てたか分からず、

仮に分かったとしても何十年も前の取得価額から経年償却をすると家の取得費はほぼ0円。

土地の金額も分からないので、この場合は購入証明がない場合と同じく、

売却価格の5%が取得費として計算されます。

5000万円の5%は250万円。

仲介料などの費用と一緒に差し引いても、売却金額のほとんどが利益となってしまいます。

 

平等にしようとした兄が税金を半分負担してあげようと思って500万円を弟に渡すと、

今度は贈与税としてさらに50万円近くがかかってしまいます。

贈与税がかからないようにするには、1年に110万円ずつ渡す方法もありますが、

5年ほど掛かってしまいますね。

最初から公平にするには不動産を兄弟の共同名義にして、

売却金額を半分ずつ相続する方法が公平です。

しかし、共同名義の場合は兄弟で同意しないと売却できないため、面倒な部分も多いです。

今回のケースはまれで、実際は2つの不動産が時価額で同じことはそうないと思います。

実際は余計に複雑化しそうですが、

相続税のことまで先に専門家に相談したほうがスムーズですね。

 

まとめ

遺産相続の不動産を売却する場合は、相続人で遺産分割協議をして、

名義人を変更する必要があります。

 

名義人変更後は通常の売却と同じですが、売却金額に相続税がかかります。

相続した場合でも被相続人の取得費を受け継ぐため、

どのくらいで売却したら相続税はいくらになるのか、

あらかじめ専門家に相談したほうが安心です。

 

 

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