マンション買い替えはローン組むのが難しい?完済したほうが好条件?

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1度目のマンション購入は貯金があまりない状態で何とかローン組めたので、

2度目の今度こそ、ローンの返済実績もあるし、

こちらが決心すれば簡単に貸してもらえると思っていました。

 

住んでいたマンションは繰り上げ返済をかなり頑張ったため、6年で残債は1/5に

あと2~3年での完済も見えていましたし。

しかし。

モデルルームで担当と話していると、

残債があるとその分が収入のマイナスとみられるため、より厳しいということが分かりました。

 

残債があっても住宅ローンを借りられます。

その場合、3つの方法があります。

①今、家を売却して残債がない状態でローンを組む(売却から入居までは仮住まい)

②居住中の家の売却金の何割かを頭金として組み入れる前提で、新居の住宅ローンを組む(貸してくれる銀行が限られるので金利は低くない)

③残債を0にして住宅ローンを組む

 

①は一番の近道ですが、余計にお金がかかってしまうので論外

③は手持ちがないので無理

ということで②の方法、売却前提でローンが組める機関を探すことに

 

1、優良住宅ローンに仮審査を出すが融資不可との回答が

優良住宅ローンはフラット35など長期固定ローンに強い機関。

固定金利を安く抑えられるメリットがある半面、

銀行だと銀行が欠けてくれる生命保険も自分で掛けないといけない。

物件価格の9割しか融資してもらえないため、

100%借りたい場合は残り10%をつなぎ融資として別に借りないといけません。

 

それであまり乗り気でなかったので、融資不可と聞いても衝撃を受けなかったのですが、

販売会社の担当者から有料(1000円×3か所)で

信用情報の情報開示を請求しなければいけないと言われて初めて、

面倒なことになったと感じました。

 

情報開示をお願いするのはこちら。
・株式会社日本信用情報機構(JICC)
消費者金融会社の約80%が加盟。
顧客情報、契約内容、返済状況、取引事実情報、申込み情報などが申請・登録されます

・株式会社シー・アイ・シー(CIC)
主に信販会社、百貨店、クレジット会社、リース会社、保険会社、保証会社、銀行、消費者金融会社、携帯電話会社などが加盟。
顧客情報、契約内容、返済状況、取引事実情報、照会利用情報等が申請・登録されます

・全国銀行個人信用情報センター(KSC)
金融機関(銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、農業協同組合、政府関係金融機関など)、銀行系クレジットカード会社、消費者金融専業者、保証会社等が加盟。
取引情報、照会記録情報、不渡情報、官報情報、本人申告情報などが申請・登録されます

最初にマンションを購入したときに、

クレジットカードをたくさん持っていると借金とみなされて融資が降りない場合がある

と聞いていたため、

クレジットカードを清算し、特に夫kaiは3枚くらいに減らしていたはず。

なのにどこに信用情報×がついているのだろう?

 

それで分かったのはKSCに記載されていた、居住中の家のローン延滞

しかもほんの数か月前、その年の2月。

そういえば。

ローンは三井住友信託銀行(旧:中央三井信託銀行)で組んでいて、

メインバンクから毎月6日に三井住友信託銀行へ引き落としされ、

そこから毎月18日に引き落とされる面倒な仕組みだった。
6日までにメインバンク口座にお金を入れ忘れて、

慌ててネット銀行から三井住友信託銀行への振り込むことも何度かあったが、

たまたまこの1回だけ、18日までに三井住友信託銀行へ振り込むのも忘れてしまい、

ローン返済ができなかった。

 

しかも、ことの重大さを自覚せず、
「クレジットカードみたいに翌月と一緒に引き落としてもらえばいっか、えへへ」と

おバカな考えをしてしまう。

小心者のkaiは「本当に大丈夫なの?」と聞いてきたが、

「大丈夫、大丈夫」と銀行へも連絡しなかった。

で、翌月に無事に2か月分返済できたので、「これでよかった」と思っていた。

 

そんな些細なことで、住宅ローンが組めないことになるなんて。

というか、その頃はまたローンを組むなんて思ってもいなかったわけだし

と、今さらいろいろ考えてもどうにもならない。

もう、買い替えはできないのではないか。
いきなりピンチにさらされるのでした。

↓こちらも参考に

マンション購入できない理由は?年収いくらなら買える?

 

2、東京都民銀行へ「売却前提」で仮審査

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優良住宅ローンは融資不可でしたが、理由が住宅ローン延滞。

理由はうっかりだったことが信用情報の情報開示で判明。

 

同じ信用情報でも、銀行によって扱いが異なるようで。

だからこそ、どこに記録されたどのような信用情報で審査が通らなかったのか

を調べるのが大事なよう。

東京都民銀行を勧められ、見事、仮審査が通りました!!

3月末に書類を提出してから2か月半後。
6月中旬のことでした。

金利は0.8%台と高いけれど、とりあえず確保!!

新しいマンションに住める!!

 

3.三井住友銀行の仮審査

都民銀行と同じ「売却前提」で仮審査が通ったものの金利は変動金利0.7%台

都民銀行よりは金利安いのでこちらの方がいいかな。

4.住信SBIネット銀行の仮審査

最初にマンションを購入したときから、

金利の低さと繰り上げ返済無料なのがが魅力で狙っていたネット銀行。

0.6%台8疾病保障がついている。

azが何年も使っていて使い勝手もいい。

しかも、その時利用していた三井住友信託銀行(元・中央三井信託銀行)のローンを

SBIが代理販売していたりするので、azたちにとっては信頼できる。

でも、こちらは売却前提での融資が難しいらしい。金利が低いんだから、当然か。

話のついでにマイホーム取得の進行状況を義母に聞かれて、

住宅ローン借りれそうだが売却前提なので金利が高いこと。

400万の残債が返金できれば、スムーズに借りれると思うと話したら。

なんと、義母が貸してくれるという。

いやいや。

つい少し前にやっと手付金で借りた分を返し終えたばかりですから。

すぐにまた借りるなんて虫が良すぎる。

ただ、義母はすぐに使うあてはないし、手付金分もきちんと返してくれたから、信用していると。

本当は贈与したいけどそんな余裕はなくて申し訳なく思っているから

力にならせてほしいと言う。。。

 

夫kaiと相談し、いろいろ考えて、背に腹は代えられないし、

借りて返済することにしたのが7月のこと。

 

借りて返したので、ちょっとズルした形になったけれど。
買い換えずにそのまま返してもあと1~2年くらいで返せた形。

7~8年では完済していただろうから、理論通りに返せると分かって、

今度のマイホームの完済も楽になりそう。

 

肝心の仮審査のほうは、

完済したから、どんな銀行も選び放題とほくほくしていたのもつかの間。

住信SBIネット銀行からは全額の融資は下りず、9割融資との回答が来た。

金利が低いから審査も厳しい!!

5.千葉銀行の仮審査

手持ちはないので、9割は厳しいと担当者に相談して、千葉銀行を勧めてもらいました。

金利も変動はSBIより0.04%高いくらいで、ネット銀行以外では低い0.6%台

おまけに実店舗なので、帰ってこない0.2%の手数料金ではなく、

繰り上げ返済すると返ってくる保証金制度

まあ、出さない理由はないから出してみようかと出してみたら。

 

営業担当の話では全額通る見込みだったが、甘かったのか、こちらもSBIネット銀行同様、

頭金として物件価格の1割入れてくれたら融資OKとのことだった。

 

だったら、SBIのほうがいいかな。

でも、返ってこない0.2%の手数料もったいないな。

計算してみたら2つともそんなに変わらない。

どっちみち、1割をどうにかしないといけない。

 

6、城北銀行の仮審査

全額借りられて、金利も安そうなところを探してもらい、
城北銀行を勧められ、仮審査してもらいまいた。

結果は、0.7%台で全額OK

三井住友より低いので、借りるなら城北銀行か。

でも、SBIに未練が残る。

 

7、住信SBIネット銀行の本審査

2回目の住宅ローンなので、ゆったり構えていたら、もう9月下旬。

そろそろ1つくらい本審査に通らないと安心できない頃。

第一候補のSBIネット銀行も、第二候補の千葉銀行も1割減額だったので、

マンションの担当者に「私の(フルタイム)パート収入も合算できないか」と問い合わせていた。

で、回答がやっと来て、「できない」とのこと。

 

これで第一候補の住信SBIネット銀行の減額を受け入れるか、

第3候補の城北銀行の0.1%高い金利(0.7%)にするかの選択を迫られることに。

 

夫に電話で結果を伝え、暗い気持ちで帰宅すると。。

どうやら義母に電話で相談したらしく、減額の不足分が借りられることに。

「居住中のマンションが売れたらすぐに返す」という条件付きで。

居住マンションのローン残債400万と合わせて700万になっちゃうけど。

マンション売れたら返せる金額。

借りられるなら有難い!!

 

10月半ばに、住宅ローン本審査の書類を提出。

 

審査は3週間程度。

それまで引き落としできないとか、トラブルがないように気をつけないといけない。

しかも、本審査通っても、本契約まで油断はならないらしい。

うちはクレジットカード管理だし、ローン延滞の前科もあるので特に緊張。

携帯のMNPも控えており、分割払いは危ないらしいし、一括払いで大金が動くと引き落としが危険?
いろいろ気を遣う。

→携帯電話の分割払いで住宅ローンが組めない?(仮)
11月中旬、SBIネット銀行の住宅ローン本審査の結果が来ました。
A4封筒に紙切れ1枚。。
優遇利率の記載もないし、ネット銀行だから??

でも、でも。
仮審査と同じ条件、つまり購入金額の9割で貸してくれるそう

嬉しい~!!

 

8.ソニー銀行の仮審査&本審査

住信SBIネット銀行の仮審査が通っても、後悔しないように

他にいい条件がないか確認していたaz。

ソニー銀行の金利が低いことに気付いてしまいました。

どうしよう、金利0.589%で0.6%切ってる。。

SBIは0.645%なので0.005%の違い。

いやいや、他の銀行みたいに何か裏があるんだよ。。

ただ。
他に口コミなど情報を集めてみると、

・提携ローンで-0.05%

・自己資金10%以上なら-0.05% の計-0.1%

・手数料も-0.5%

自己資金10%以上って、減額1割と同じ意味だ。

0.489%なら0.6%どころか0.5%切ってる。。。

そろそろSBI銀行の本審査を出そうとしていた1月のこと。

3月引き渡しで時間がないかもと思いましたが、ダメ元で担当者に連絡して仮審査へ!!
次、本審査!!

2月初旬に本審査通ったとの連絡が!!

この前のSBIネット銀行は紙切れ1枚郵送だったけど、

こちらはなんと紙すらなくてメール!!

こういう効率化での低金利ならウェルカムです!

 

で、希望通りの9割融資OK!!

利率は0.489%(2015年4月現在・変動金利)

手数料は1.66%

第一候補だったSBIネット銀行は、

利率は0.648%(2015年4月現在・変動金利)0.159%↑

手数料は2.16% 0.5%↑
変動金利は0.159%、
手数料は0.5%安くなるのでかなり嬉しい!
引き渡し1か月前に催促されてギリギリでローン申し込み書も郵送。

ソニー銀行は金消会もなく、誘導でのやり取りにドキドキしましたが、

電話でやり取りもできるので思ったよりスムーズでした。

ここまでは。

→続きはコチラ

不動産をかう!マンション購入の初めての仕方⑥火災保険と内覧会

 

 

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