ソニー銀行の住宅ローンで金利を低くする裏技って?

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せっかく新規借り入れの住宅ローンの変動金利が下がっているのに、

借りている住宅ローンの変動金利は下がらないとやきもきしている方。

それは金利の反映時期が異なるためです。

一般的に住宅ローンの変動金利は短期プライムレートによって動いています。

毎年、4月1日と10月1日の年2回、

「短期プライムレート」を基準として見直すのがほとんどです。

短期プライムレートとは?

プライムレートとは、銀行が会社にお金を貸すときの、も良い条件での金利です。

短期プライムレートは貸出し期間が短期(1年未満)のものをいいます。

短期プライムレートは、資金を調達するためにかかったコストや、

今後の金利動向を見ながら決められています。

短期プライムレートは日本の政策金利と関係しています。

政策金利は、日銀が行う金融政策の中の一つで、

景気の動向などにより引き上げや引下げが行われています。

 

政策金利が動くと短期プライムレートが動き、

その結果として変動金利型の住宅ローンの金利も動きます。

 

短期プライムレートは、本来、各金融機関ごとに決められる金利です。

しかし、実際は横並びが多く、変動金利型の金利(店頭金利、基準金利)も

多くの金融機関で同じ金利が採用されているようです。

 

新規借り入れの金利が安いのは2つのパターンがあります。

1つ目は変動金利型の金利(店頭金利、基準金利)が下がった場合。

2つ目は銀行の優遇幅が下がった場合。

です。

変動金利型の金利(店頭金利、基準金利)が下がった場合の金利

1すべての金融機関で金利が下がるので、新規の金利も下がるのは分かりやすいですね。

この場合の既存の金利は、年2回の見直しによって金利が下がる可能性がありますが、

見直し後、どのタイミングで反映されるかが決まっているため、新規よりも反映が遅くなります。

例えば、ソニー銀行は

 

年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、

それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用

 

されますので、12月1日の新規借り入れから金利が下がったとしても、

次の基準日である5月1日までの最長5か月は金利が下がりません。

他の銀行も最長5か月は下がらず、最短で2か月後に下がる可能性がります。

 

しかし、ソニー銀行の場合は裏技によって、早く反映させることができるのです。

それが、
月末の前日にネットバンクの管理画面より金利タイプを「固定」に操作し、

末に当たる翌日に「変動」に戻す方法です。
仕組みは少し難しいので省きますが、このようにすると手数料なしで、

金利を早く反映させることができます。

ちなみにソニー銀行では、

2016年4月からの金利が0.468%となり、5月からは0.499%となりました。

その時azは、5月からの金利を反映させるため、

4月29日に「固定2年」に変更し、30日に「変動」に戻す操作をしました。

 

無事に手数料も請求されず、5月8日引き落としの金利は0.499%では寧されていましたよ。

その操作をしなければ、5月1日の基準日に0.499%と決定され、

適用されるのは7月の約定返済日からだったのです。

わずかですが、2か月分約1000円くらいがお得になりました。

金利が低いのでわずかな差ですが、金利が大きくなると金額の差も大きくなっていきます。

銀行の優遇幅が下がった場合の金利

新規借り入れの金利が安い2つ目の理由が実は既存の住宅ローン金利がなか下がらない原因かもしれません。

というのは、変動金利型の金利(店頭金利、基準金利)がコロコロ変わることはありません。

想像してみるとすぐにわかると思いますが、

こちらが変わると住宅ローンを組んでいるすべての方に影響が出ます。

利率が変わるので銀行はローンの返済表を作り直す必要ができます。

膨大な作業量です。郵送費もかかります。

システムの変更作業も必要です。

だからあまり変わりません。

 

ですが、銀行も新規顧客がほしいので、優遇幅を調整して実質金利を低く見せ、お客さんを呼び込みます。

これは期間限定の「キャンペーン」であり、銀行の利益を削って金利を低く見せているため、既存の優遇幅が変わることはなく、金利も低くならないのです。

 

ソニー銀行のいいところ

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ソニー銀行と新生銀行は「5年ルール」や「125%ルール」を採用していないのが特徴です。

「5年ルール」…返済額を5年間一定としその一定の金額の範囲内で、元本、利息の定期的な見直しを行うこと。
「125%ルール」…5年後に返済額を見直す際に前回返済額の125%を上限とする

適用利率が急激に上昇した局面においては返済額が大幅に増える可能性はあります。
しかしながら、2つのルールを採用した場合。
125%ルールでは、本来の金利は上がっているのに、

5年間は125%を上限として金利を上げないことにより、

抑えられていた金利は6年目から利子を払うことになり、総額負担は増えます。

なので、azはこちらのほうがシンプルで好ましいと考えているのです。

 

一般論をうのみにせず、自分たちのケースに当てはめてみるの

が一番わかりやすいと思います^^

 

 

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